Le prix affiché sur les annonces de vente d’un bien immobilier est souvent négociable. Il est possible d’offrir moins que le prix affiché pour s’approprier du bien. Je vous explique quels sont les leviers pour faire accepter votre offre (plus basse)
SOMMAIRE
La négociation immobilière est toute une stratégie. Les vendeurs souhaitent obtenir le prix le plus élevé pour générer plus de profits, en se basant sur leur aperçu de la valeur du bien (bien évidemment confirmée par le prix du marché et les estimations des agents).
De l’autre côté, les acheteurs espèrent obtenir le bien au prix le plus bas. Le prix réel de la vente est souvent différent du prix de vente affiché. Si vous êtes acquéreur, vous vous demandez probablement comment obtenir une réduction de prix auprès du vendeur. Cet article est fait pour vous.
Avant de commencer : Pourquoi le bien est à la vente ?
Avant de commencer avec la négociation, posez-vous la question sur pourquoi le bien est à la vente. Une séparation ? une succession ? un déménagement pour une acquisition plus grande ? une expatriation ? des problèmes avec la copropriété (on ne vous le dira pas) ? Un pépin caché ?
Cela vous aidera à comprendre le contexte et les besoins du vendeur.
Vous êtes psychologue et détective
Pour négocier un prix à la baisse, vous allez devoir vous demander comment convaincre le vendeur de baisser son prix. Et ce n’est pas toujours simple de négocier en immobilier. Pour ce faire, mieux vaut vous baser sur des arguments objectifs. Certains signes peuvent en effet vous indiquer qu’une baisse de prix est possible : un bien en vente depuis plus d’un an, un défaut dans les diagnostics immobiliers, un vendeur pressé de vendre, peu d’acquéreurs pour ce type de biens, etc. A l’inverse, d’autres indices peuvent vous révéler qu’une offre plus basse n’est pas vraiment envisageable et que vous devriez plutôt faire une offre au prix : de très nombreux acquéreurs visitent le bien, ce dernier n’est pas en vente depuis longtemps, le prix affiché est cohérent avec le prix du marché, etc. La négociation est un jeu d’équilibre entre ces différents indicateurs qu’il vous faudra prendre en compte avant de formuler une offre plus basse.
Pour négocier, étudiez le marché local, la demande, les biens actuellement en vente et comparez ces informations aux prix constatés sur les dernières ventes réalisées dans la commune et dans ce quartier.
Vous pouvez également vous rendre sur le site des Notaires pour connaître les cartes de prix moyens des ventes conclues au dernier trimestre et consulter la base de Demande de Valeurs Foncières (DVF) qui communique les prix de toutes les ventes immobilières.
Prenez la température, en direct avec le vendeur s’il n’y a pas d’intermédiaire ou en interrogeant l’agent immobilier sur la marge de négociation envisageable. Elle est généralement de l’ordre de 3 à 5%, mais il est possible d’obtenir une réduction de prix plus importante selon les différents signes suscités.
Les leviers de négociation
Ensuite, voici une liste de points sur lesquels vous pouvez baser vos arguments pour baisser le prix :
- Travaux : si le bien nécessite des travaux de rénovation, chiffrez-les et prenez aussi en compte le délai de réalisation du chantier. Certains vendeurs vendent car ils ne veulent pas faire des travaux et beaucoup d’acheteurs n’arrivent pas se projeter dans un appartement à rénover. Utilisez cela à votre avantage !
- Passoir énergétique : vérifiez que le DPE soit satisfaisant. Un bien en classe F ou G se négocient facilement. Un bien en classe B par contre pas trop.
- Sécurité : Vérifiez qu’il n’y a pas de l’amiante, peinture au plomb, tuyau de gaz sans fermeture, électricité aux normes. Pensez comme si vous avez un petit enfant qui habitera dans le bien et utilisez ces arguments pour faire baisser le prix.
- Conformité au PLU et règlement de copropriété : vérifiez que le bien ne présente pas des irrégularités comme des annexes abusives ou des murs porteurs cassés sans l’autorisation de la copropriété. Vous serez le responsable de la mise en conformité du bien en cas de contrôles après la signature chez le notaire.
- Solidité financière : si vous avez beaucoup d’apport ou la certitude d’avoir un crédit, jouez la carte du millionnaire et assurez-vous le vendeur sur la réussite de la vente après la signature du compromis en échange d’une baisse du prix.
- Rachat du mobilier : si vous n’arrivez pas à faire baisser le prix de vente et vous aimez la déco de l’appartement, vous pouvez négocier d’inclure le mobilier dans le prix de vente (cuisine équipée, salon, chambre…). Pour rappel, la valeur du mobilier est à déduire du prix de vente dans le calcul des frais de notaire.
Comment formuler votre offre d’achat plus basse ?
Une fois tous ces aspects de la négociation abordés, il vous reste à formuler votre offre d’achat.
Comme pour une offre classique, il vous faudra la formaliser par écrit et la remettre au vendeur ou à l’agent immobilier en charge de la vente, soit par e-mail soit par courrier. N’hésitez pas à revenir sur les éléments chiffrés et objectifs pour rédiger votre offre d’achat plus basse. N’oubliez pas d’indiquer, en plus du prix d’achat proposé, une date limite de validité de votre offre d’achat.
Vous avez la possibilité de tenter une offre vraiment très basse par rapport au prix de vente affiché, en demandant plus de 10% de remise. Celle-ci sera généralement refusée mais pourra donner lieu à une contre-offre de la part du vendeur. Toutefois, ce type de négociation peut être risqué, car le vendeur peut ne pas considérer votre offre et stopper la négociation avec vous. De plus, pendant ce laps de temps, le bien peut se vendre à un autre acheteur ayant fait une offre à un prix plus proche de la réalité du marché ou au prix du mandat.
Pour négocier le prix et obtenir une réduction du vendeur, mieux vaut donc convaincre avec des arguments chiffrés et objectifs tout en gardant en tête que vous n’êtes pas forcément le seul acheteur intéressé.