Très souvent on parle de rendement locatif ou on se réfère à la rentabilité d’un investissement pour évaluer son potentiel. Mais c’est quoi exactement le rendement et la rentabilité locative ? A-t-il une différence entre ces deux termes ?
Le rendement locatif, concerne les revenus que votre logement va apporter. Cet indicateur est exprimé par un pourcentage. Le rendement locatif peut être brut ou net.
Le rendement brut est le rapport entre le loyer (hors charges) annuel et le prix d’acquisition FAI. Très souvent, les agences immobilières ne considèrent pas dans le calcul du rendement brut les éventuels travaux à faire après la signature, les frais de notaire et les frais de dossier bancaire. Cependant, ces frais participent aux frais d’acquisition et par conséquence, ils devraient être intégrés dans le calcul.
Le rendement net prend en compte aussi les charges et les impôts payés sur le bien. Le ratio à faire est du coup entre le loyer annuel minore des charges (toutes charges non récupérables), intérêt d’emprunt, taxe foncière, impôts (dépendent principalement du régime fiscal choisi) et le prix d’achat FAI + toutes frais d’acquisition (notaire, crédit logement, dossier bancaire).
La rentabilité locative, prend en compte aussi la plus-value ou déficit maturé a la revente du bien. La rentabilité locative est mesurée par le taux de rendement interne (TRI).
Voici des exemples du calcul du rendement et de la rentabilité locative :
Projet 1 :
- Cout d’achat du bien : 100.000€ FAI
- Frais de notaire : 8.000€
- Travaux : 2.000€
- Loyer mensuel : 500€
- Plus-value à la revente (après 1 an) : 10.000€
- Rendement locatif: (500*12) / (100.000+8.000+2.000) = 45%
- Rentabilité locative: (500*12+10.000) / (100.000+8.000+2.000) =55%
Projet 2 :
- Cout d’achat du bien : 100.000€ FAI
- Frais de notaire : 8.000€
- Travaux : 2.000€
- Loyer mensuel : 700€
- Plus-value à la revente (après 1 an) : 1.000€
- Rendement locatif: (700*12) / (100.000+8.000+2.000) = 64%
- Rentabilité locative: (700*12+1.000) / (100.000+8.000+2.000) =55%
Le rendement locatif est un indicateur très intéressant pour mesurer la performance opérationnelle d’un investissement. Cet indicateur trouve son utilité principale dans des stratégies plus orientes à générer du cash-flow.
La rentabilité locative, peut être considérée comme un indicateur macroscopique et elle prend en compte la performance de l’investissement pendant toute sa vie, spécialement en fonction de son prix à la revente. Cet indicateur est très intéressant pour des stratégies plus orientes à la création du patrimoine