Si vous êtes encore en doute si c’est mieux investir dans l’immobilier ou dans un produit financier avec un rendement brut équivalent, c’est probablement parce que vous n’avez pas encore évalué le potentiel de l’effet de levier bancaire.
Grâce à ce levier vous allez pouvoir investir en engageant un apport faible. Mais voyons plus précisément en quoi cela consiste.
La définition d’effet de levier bancaire a ses origines dans la physique. Afin de soulever une masse qui exerce son poids sur le sol, il faut faire usage de la force. Pour cela, si l’on ajoute un bras de levier venant prendre appui sur un pivot, on peut à force égale lever la masse beaucoup plus facilement. On remarque également que plus le bras de levier est long, plus il nous est facile de soulever une masse importante.
Le levier nous permet donc de démultiplier notre force et de soulever des masses bien plus lourdes que celles que nous parviendrions à soulever utilisant notre seule force à nous.
Vous me direz peut-être « Merci, j’ai déjà validé mon bac et je ne veux plus entendre parler de physique. Donc parlons cash ».
Parfait. Voici comment on peut traduire les termes de l’exemple précédent dans le langage de l’investisseur immobilier :
- Masse : votre bien immobilier
- Le bras de levier : la banque. La longueur du levier est la durée et le taux du crédit. Plus le crédit est long et le taux bas, plus le bras sera long.
- La force appliquée au bras : votre locataire avec son loyer et vous-même avec votre éventuel apport mensuel.
- Le pivot : votre apport initial
Pour donner une première conclusion, plus l’emprunt est important, plus je peux obtenir des revenus de mon investissement importants. De plus le loyer payé par le locataire va aussi permettre de rembourser l’emprunt. Bien entendu, c’est intéressant uniquement lorsque le rendement de base de mon opération est supérieur au taux d’emprunt, soit mon coût supplémentaire pour investir davantage d’argent.
Voici un exemple concret :
Vous avez 10.000 euros de cote et vous ne savez pas si les investir dans l’immobilier ou les placer sur un compte épargne a 4% par an.
Vous avez vu un studio de 25m2 à Massy (91) dont le cout total de cet investissement est de 100.000 euros (frais d’agence, banque et frais de notaire inclus).
| Projet | |
| Prix de vente du bien | € 87,660 |
| Frais d’agence | € 3,652 |
| Frais de notaire [2.5 % ou 7.8%] | € 6,750 |
| Frais banque | |
| Credit logement | € 938 |
| Travaux/Architecte | |
| Mobilier | € 1,000 |
| Cout projet | € 100,000 |
| Prix d’achat au m2 | € 3,652 |
La banque vous finance 90.000 euros sur 25 ans a un taux de 2%.
| Financement | |
| Apport perso | € 1,000 |
| Pret immobilier | € 99,000 |
| Duree du credit [ans] | 25 |
| Taux d’interet | 2.00% |
| Mensualite credit [/mois] | € 381 |
| Assurance credit [/mois] | € 6.60 |
Le loyer hors charge que vous percevrez sera de 500 euros par mois. Une fois payées toutes le charges (impôts, assurances, copropriété, travaux…) et mensualités bancaires, vous ne devriez pas ajouter un centime de votre poche.
En supposant que le prix de l’immobilier sera stable dans les prochains 20 ans et que votre loyer ne monte pas, on peut comparer la performance du compte épargne avec votre investissement immobilier.
Le graphique en haut démontre que, après une première période nécessaire à payer les couts d’acquisition (notaire, banque, agence), un investissement locatif est beaucoup plus rentable qu’un placement sur un compte épargne.
En cas de vente après 120 mois (10 ans), sur le compte épargne on aura 15.000 euros mais en vendant l’appartement au même prix qu’on l’a acheté (87.660 euros), on aura une marge nette de 31.000 euros équivalente à un rendement annuel de 7%.
Voici expliquer la beauté de l’effet du levier bancaire.
Investissez dans l’immobilier locatif et faites travailler intelligemment votre argent, celui de la banque, le tout en vous reposant sur les efforts fournis par vos futurs locataires.