Après avoir visionné des dizaines d’heures de vidéo sur internet, lu des blogs ou parlé avec des amis, vous pensez de tout savoir sur l’immobilier et que ce monde n’a plus de secrets pour vous. Ne pêchez pas de prétention !
Voyons quels sont les choses que certains de vous croient savoir sur l’immobilier sans avoir raison.
1. Mieux vaut attendre le bon moment pour se lancer
Question : quel est le bon moment ? Il n’y a pas de bonne ou de mauvaise conjoncture. Vu que le temps joue contre vous, il faut investir dans la pierre le plus tôt possible. Si vous vendez moins cher que prévu parce que le marché a baissé, vous pourriez rachèterez aussi moins cher, et vice versa. L’avenir sera toujours incertain. À force d’attendre, vous pourriez ne jamais devenir propriétaire et passez à côté du bien de vos rêves ! Plus tôt on investit, plus tôt ça rapporte!
2. Mieux vaut acheter que louer
Vrai et faux. Cela dépend, d’abord, du rapport entre le pouvoir d’achat immobilier des ménages et de leur “pouvoir locatif” dans la ville ciblée. Dans les territoires où les prix immobiliers sont élevés, comme c’est le cas à Paris, la location permet d’accéder à des biens aux prestations supérieures à celles qu’on pourrait avoir à l’achat, notamment de plus grandes superficies. Tout dépend également de votre projet de vie : souhaitez-vous rester longtemps dans le même logement ou projetez-vous de déménager dans les années à venir ? Si vous envisagez de partir, mieux vaut peut-être différer votre achat immobilier et acquérir votre résidence principale dans votre région de destination, afin d’éviter, notamment, de régler deux fois les frais de notaire, qui peuvent alourdir le coût global de l’opération. Il faut également prendre en compte les charges qu’induisent un achat immobilier, comme la taxe foncière à acquitter et les charges propriétaire dans les charges communes.
3. Faire appel à un agent immobilier coûte plus cher que vendre en direct
Vrai et faux. Généralement, plus le bien immobilier met du temps à se vendre, moins il se vendra cher. Outre cette dépréciation qui peut advenir avec le temps, un bien immobilier qui ne se vend pas engendre aussi des coûts pour son propriétaire : taxe foncière et charges de copropriétés par exemple.
Un professionnel de l’immobilier aura aussi un marché de possibles acquéreurs plus grand que le vôtre. Parfois utiliser seulement LeBonCoin ou PAP ne suffira pas pour bien vendre votre bien.
Ainsi, même si le professionnel de l’immobilier applique des honoraires, son intervention peut conduire à une commercialisation plus rapide. Surtout dans des territoires où le marché immobilier n’est pas forcément dynamique, et le rapport de force pas à l’avantage des vendeurs. Le professionnel peut aussi vendre le bien en off-market, pour ensuite recourir à une diffusion massive sur les plateformes si l’off-market ne devait pas porter ses fruits. Il va également procéder à une qualification des acquéreurs en amont et vérifier la solidité du financement. Enfin, l’agent ou le mandataire jouera les intermédiaires en cas de négociation pour maximiser les chances d’aboutir à une transaction.
Ne pas passer par un professionnel pour économiser ses honoraires, ça veut dire aussi prendre à sa charge son travail… et c’est du temps ! A vous de voir si le jeu vaut la chandelle.
4. Mieux vaut emprunter la somme maximale quand on achète un bien immobilier
Vrai et faux. Emprunter la somme maximale ou mettre davantage d’apport ? Tout dépend du niveau des taux d’intérêt. En période de taux bas, il peut être plus judicieux d’emprunter au maximum et de placer ses liquidités dans des actifs rémunérateurs. Il est plus raisonnable de se laisser une marge de sécurité pour faire face aux éventuelles dépenses de la vie que de mettre tout son apport : travaux, naissance, mariage, séparation, décès.
5. L’investissement locatif est une mauvaise idée lorsqu’on n’est pas encore propriétaire de sa résidence principale
Vrai et faux. Je dirais qu’il faut prendre en compte beaucoup de paramètres (risque, taux d’endettement, capacité de gestion de l’investissement…). En général, il est plus facile de faire son premier investissement avant d’acheter sa résidence principale car son taux d’endettement est encore à 0%. Cependant, les banques préfèrent prêter de l’argent à qui est déjà propriétaire de sa résidence principale (pour une question de risque).
L’avantage de faire un premier investissement, c’est que les revenus locatifs seront ajoutés à votre salaire. Généralement, la banque considère que 80% des loyers versés constituent bel et bien un revenu supplémentaire.
Vous pouvez par ailleurs investir dans un autre lieu que dans la ville dans laquelle vous vivez. Un atout si les prix immobiliers y sont élevés. Misez toutefois sur des marchés qui ne vous sont pas complètement étrangers : quel que soit le domaine, vous aurez davantage de chances de réussir votre investissement si vous vous lancez dans un environnement que vous maîtrisez.
6. Pour mieux vendre son bien, mieux vaut engager des travaux avant sa mise sur le marché
Vrai et faux. Certains acheteurs ont du mal à se projeter. Dans ces conditions, cela peut valoir le coup d’utiliser la technique du home-staging, mais sans engager trop de frais.
Il faut se poser la question suivante : “Est-ce que les rénovations que je vais engager vont permettre d’augmenter la valeur du bien, de vendre plus vite ou d’élargir le champ des acquéreurs potentiels ?”.
Idem pour les travaux d’amélioration énergétique : mieux vaut parfois présenter des devis, et donc “perspective d’amélioration selon les travaux”, plutôt que de les faire réaliser avant son départ. Quitte à ajuster un peu le prix de vente du bien en conséquence.
7. Les enchères immobilières permettent de faire de bonnes affaires
Vrai et faux. Les montants de mise à prix sont généralement inférieurs aux prix du marché. Attention toutefois à ne pas se laisser emporter par le mécanisme de l’enchère et à surpayer un bien par rapport au prix du marché.
8. On revend toujours plus cher que ce qu’on a acheté
Faux. Le jour de l’acquisition, il est difficile de savoir si on fera une plus-value dans le futur. L’évolution des prix immobiliers dépend de très nombreux facteurs : le climat social et économique, les taux bancaires, l’offre et la demande sur le marché à un instant T, la dégradation de l’environnement ou encore l’état du bien. Si des constructions fleurissent autour de votre logement par exemple, cela peut impacter la valeur à la revente. Les villes qui remplacent les anciens bâtiments délabrés par des constructions neuves modifient aussi le marché. Le neuf apporte des prestations supplémentaires par rapport à l’ancien, telles que des balcons ou des parkings :”Si vous avez acheté un bien ancien il y a 20 ans, il ne correspond peut-être plus à la majorité du marché et aux attentes des acquéreurs”.
9. L’investissement locatif est toujours un pari gagnant
Faux. “Tout investissement comporte des risques. Il faut bien acheter, c’est-à-dire à la bonne valeur du marché et le bien approprié à la demande du marché. Poursuivez-vous une stratégie de rendement ? Souhaitez-vous que cet investissement soit aussi défiscalisant ? “Chaque démarche est différente et va nécessiter une étude précise”, insiste-t-elle.
Pour un bon investissement, vous devez comparer toutes les sommes qui sortent et celles qui rentrent, et prévoir de la trésorerie pour supporter les charges ci-dessus et les aléas de la vie : un mauvais payeur, une vacance locative, des travaux inattendus, etc.
10. Les dispositifs défiscalisant sont toujours intéressants
Faux. Même… Il existe une panoplie de solutions, comme les lois Pinel, Malraux, Denormandie, Censi-Bouvard, Girardin, LMNP, etc. Chacune présente des “avantages et des inconvénients qu’il faut connaître et mesurer”, rappelle Ludivine Guillot. Par exemple, dans le cadre de la loi Pinel, vous achetez un bien neuf et vous devez respecter “des conditions pour la mise en location”, une durée d’investissement minimum de “6, 9 ou 12 ans” et “un certain montant de loyer”. Le contrat est ferme et vos options de sortie en cours de route sont très limitées. Si vous décidez de revendre avant la fin de l’engagement, l’avantage fiscal est remis en cause et pendant toute cette période vous serez soumis à l’impôt foncier.
L’Etat reprendra avec une main (augmentation des impôts fonciers) ce qu’il vous a donné avec l’autre (crédit d’impôts).
11. BONUS : La bonne affaire se fait à la revente
Faux. La bonne affaire se fait à l’achat. C’est important d’acheter à moins du prix du marché pour être certain de pouvoir revendre plus facilement ou avec de la plus-value lors de la revente.
N’achetez pas sur des coups de cœur que très souvent vous empêchent de voir les vrais défauts du bien.
