Le Cash-flow
Les investisseurs parlent toujours de cash-flow, mais c’est quoi exactement ? Le cash-flow, littéralement flux de trésorerie, recense tous les flux des entrées et des sorties d’argent, considérés pour un même investissement. Grâce au cash-flow, un investisseur sait ce qui rentre et sort de sa poche tous les mois.
C’est un peu comme faire une photo de votre portefeuille à la fin de chaque mois. Le calcul est simple et se résume à soustraire les flux sortants des flux entrants.
Dans les flux entrants, on compte principalement les loyers, auxquels s’ajoutent parfois des crédits d’impôt. Dans les sorties, il faut comprendre toutes les dépenses qui ont trait au bien immobilier. Parmi ces dépenses, on considère les mensualités du prêt immobilier à rembourser tous les mois, les charges de copropriété, l’entretien du bien, les assurances, les honoraires éventuels de votre expert-comptable et CGA et les impôts et contributions sociales qui seront à payer sur votre activité de loueur. Il ne faut pas oublier les frais d’agence et honoraires notariés à payer le jour de la signature de l’acte d’acquisition.
La mesure du cash-flow constitue donc un bon moyen d’appréhender la solvabilité et la pérennité de votre bien jusqu’à sa revente.
Le cash-flow peut donc être:
- Positif: Les loyers sont supérieurs à toutes vos dépenses relatives au bien. Une marge de trésorerie sera donc disponible dans votre poche (ou celle de votre société) à la fin du mois.
- Négatif: Les loyers ne sont pas suffisants à couvrir la totalité des charges et l’investissement vous demandera un apport provenaient de vos économies. Attention! Cela ne veut pas forcément dire que vous êtes en train de faire du déficit foncier! On abordera la thématique du déficit foncier dans un autre article.
Les professionnels de l’immobilier parlent de stratégie de cash-flow pour s’enrichir. Leur objectif n’est pas tant d’attendre une juteuse plus-value à la revente sur un investissement, que d’en tirer déjà de bons revenus complémentaires.
Pourquoi ? Parce que le cash-flow, en immobilier est comme une manne : c’est de l’argent créé avec l’argent des autres, soit celui du crédit, ce que l’on appelle communément l’effet de levier. Une mécanique redoutable qui permet de s’enrichir dans l’immobilier.
Un indicateur financier, dérivé du calcul des cashflows permet de mesurer l’effet de levier du crédit, c’est le calcul du TRI ou taux de rendement interne. Il permet de prévoir un scénario de revente en additionnant les cashflows sur plusieurs années, de manière à savoir quand l’investissement sera remboursé et rentable à la revente. Le TRI fait ressortir les flux sortants provenant soit de l’apport personnel, soit du crédit immobilier, ce qui fait ressortir des ratios plus forts et l’effet de levier, dans le second cas.
Il est donc primordial calculer son cash-flow lors de l’analyse d’un investissement immobilier et vérifier que cela rentre bien dans notre stratégie d’investissement et votre capacité financière présente et future.
